殷素素曾对张无忌说，越是漂亮的女人越会骗人。这句话也适用于房子：越是漂亮、文艺、富有个性的房子，坑可能越多。复式、花园房、大两房......听起来文艺、大气、有个性极了，想买？先等等！下面我就给您说几个被坑过的案例。01老旧小区顶复复式有很多优势，比如使用空间大、动静分区、私密性好等等，但有一种复式最好不要买，那就是没有安装电梯的老旧小区顶复。没有加装电梯的老破小，顶楼本来就不是一个好选择，而且因为楼龄老旧、物管不给力等原因，顶层容易出现漏水、暴晒、水压不够等问题，到时候要付出精力和投入多到你怀疑人生。如果是老破小顶复，麻烦还要再多一个——不好转卖。又是顶层、又是复式，麻烦多总价还高，接盘的能有多少？但总有人经不住诱惑，觉得既然现在住不起别墅，那就先买套复式吧。老破小的顶复最便宜，那就先从它入手。有个朋友几年前在广州买了一套约平的顶复，单价比市场均价便宜30%，装修花了多万。去年想转卖，挂了好几个月都没动静，反观同小区同单元的普通户型，都卖得非常快。他总结有那么几个原因：一是楼梯房，本来就不好卖，再加上是顶楼，就更不好卖了；二是面积大，平总价也高，买得起的看不上，看得上的买不起，陷入“高不成低不就”的尴尬；三是因为装修花了很多钱，卖太便宜了心痛，他不想低于市场价太多，所以价格一直谈不拢。02带院子的房子谁都有一个梦想，面朝院子，春暖花开。但对于首次买房的刚需族来说，带院子的房子并不是一个好的选择。对于普通买家来说，如果不是别墅，带院子的房子往往是个鸡肋，要么在一楼，要么在低层平台，要么在顶楼。顶楼的问题刚才已经说了，而低层除了采光、私密性不好，在南方还很容易招蛇鼠虫蚁，打理院子也比较累。有朋友曾住过一栋小高层的一楼，带一个60多平的院子，买的时候各种憧憬，住进去才发现完全不是那么回事儿。一是楼市乱丢垃圾。大概是楼上的小朋友淘气，时不时往下扔一些零食包装袋、果皮、矿泉水瓶，有时候刚打扫完新的垃圾又来了，视觉伤害。二是蚊子多。为了夏夜在院子里乘凉，朋友特意买了一架秋千。没想到坐下还不到三分钟，蚊子把她咬成了“筛子”。三是蛇鼠虫蚁多。朋友曾两次在院子里见到蛇，雄*是家中必备品。大门也经常容易被白蚁蛀，住进去不到两年，朋友就换了一扇门。等我想转手的时候，才意识到一个更现实的问题：因为这是个小高层，院子大，容积率低于1，还要交5个点的豪宅税，而这个房子的面积才90排名，居然要交豪宅税。当初买的时候被院子冲昏了头，等到要卖的时候，才发现昏头的买家并不多。有的买家明明看中了，却因为豪宅税而作罢。03奢侈大一房、大两房房价越来越高，牺牲房均面积、追求房间数量已是大势所趋，所以现在的新盘都致力于开发小三房、小四房，60多平就能做三房，70多平的三房能带主套。而过去那些奢侈的大一房、大两房户型呢，比如70多平的一房、90多平的两房，正在被市场抛弃，成为少数人选择的小众产品。比如珠江新城西区的星汇云锦，建成于年，小区配套、物业各方面都很不错，是板块内品质最高的楼盘之一，但户型设计都是大一房、大两房、大三房，这类房子可能老外会喜欢，但不对国内买家的胃口，所以拖了价格的后腿，没有跑赢同板块内一些楼龄更旧的小区。星汇云锦的户型中，大一房均价最低，每平米可以比大两房相差1万多元。根据链家成交情况来看，85平的大一房成交单价为6.7万多元/平，98平左右的大两房，均价接近8万/平。所以，我们选择户型的适合，千万要避开小众户型，尽量选主流户型，40-50多平的一房、60-70多平的两房、80-90多平的三房、多平的四房，这些都是市场主流户型，不仅住得舒服，转手也更容易。04刚需盘的大户型、豪宅盘的小户型如果一个楼盘定位刚需，主流户型就是小两房、小三房，那些、房的大户型就成了小众产品；而如果一个楼盘定位豪宅，那些六七十平的小两房就成了小众产品。这种与小区主流户型相背的房子，最好不要买。为什么呢？因为一个楼盘的主流户型，决定了这里的档次和圈层，如果你选择与小区定位相背的户型，就等于和这个小区的主流圈层不一致，等到卖房子的时候，不容易找到买家。这种悔意，在卖房的时候感触更深。如果你买了刚需盘里的大户型，转手的时候会比那些主流户型难得多：刚需客买不起，改善客看不上，典型的高不成低不就。05公寓Loft公寓也是忽悠文艺小青年常见的利器。我们多次提到，不要随便买公寓，但还是有一些小白管不住自己的钱包，被低价、返租、loft等花里胡哨的概念忽悠得一愣一愣，越看心越痒。这类情况，在我身边还挺常见。几个月前，大学刚毕业一年的亲戚联系我，说看上了一套公寓，首付只要几万块，剩下的首付三年内给齐就行，他觉得对于几无积蓄的他来说，简直是天上掉馅饼的好事。有这种想法的人不在少数。很多年轻人因为没有多少钱，又不愿等，就先买了公寓，等到反应过来，已经错过了很多机会。我给他分析，公寓要用商业水电，不能开明火，生活成本比住宅大，生活氛围缺乏，自住体验不好。如果投资，反租不一定靠谱，而且*策多变，不确定性太强了。有个朋友，三年前在北京买了套公寓，没想到因为公寓调控*策原因，不涨反跌，而且卖不动。因为本身就有投资属性，所以公寓受*策的影响是非常大的，只要楼市一调控，公寓肯定被推到最前面做挡箭牌，妥妥的炮灰。06
总结一下今天的推文：买东西可以追求个性，唯独买房子不行，因为房子你以后可能是要卖的，必须考虑市场主流人群的接受度。
大部分人买房都不会真的要住一辈子，而是要不断地置换。
为了方便以后置换，买热门板块、买主流户型，才是比较保险的。
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